Est-ce toujours possible d’emprunter sans apport ?
Ce qu'il faut retenir
Pour obtenir un crédit immobilier et financer l’achat d’un logement, les banques demandent très souvent à l’emprunteur de présenter un apport personnel.
- L’apport recouvre les sommes dont dispose l’emprunteur sur ses fonds propres, qu’il s’agisse d’épargne, d’une donation, d’un héritage ou du produit de la vente d’un autre bien.
- La loi n’oblige pas à fournir un apport personnel minimum, mais une banque souhaitera dans la plupart des cas un apport équivalent à 10 % du montant total emprunté.
- L’apport personnel sert avant tout à couvrir les frais annexes de votre projet (frais de notaire, frais d’agence ou de dossier…).
- L’apport personnel rassure aussi la banque sur la capacité d’épargne du foyer.
- Il est possible, dans certains cas particuliers, d’emprunter sans apport : dans ce cas, le crédit finance le bien à 110 %, en incluant les frais d’acquisition.
- Il faut pour cela présenter un dossier très solide (emploi stable, revenus confortables, bonne gestion financière…) ou faire intervenir des prêts aidés, notamment pour les primo-accédants.
Peut-on encore emprunter sans apport ?
Il est encore possible de souscrire un prêt immobilier sans apport personnel, mais cela est de plus en plus difficile. Avoir un minimum d’apport est recommandé pour plusieurs raisons :
- la banque est rassurée sur la capacité d’épargne et la gestion financière de l’emprunteur ;
- les frais d’acquisition (frais de notaire, d’agence, de dossier…) sont couverts par les fonds propres ;
- plus l’apport est élevé, moins le capital avancé est important.
Les banques exigent généralement un apport personnel à hauteur de 10 % minimum. Cet apport peut être constitué de sommes épargnées, d’un héritage ou d’une donation, du produit de la vente d’un autre bien, etc. Pour autant, la loi n’impose pas aux emprunteurs d’avoir un apport personnel : tout dépend donc de la solidité et du sérieux du dossier de demande de financement, ainsi que des critères appliqués par la banque.
Les spécificités du prêt immobilier sans apport
Lorsque le prêt immobilier couvre la totalité du montant d’un projet (achat + frais annexes), on parle d’un financement à 110 %.
Les conditions d’un prêt sans apport sont généralement moins intéressantes, toujours pour tenir compte du risque plus important : le taux d’intérêt sera souvent plus élevé. Un apport même minime suffit parfois à obtenir de meilleures conditions. N’hésitez pas à effectuer différentes simulations de crédit immobilier pour obtenir un aperçu des différences.
Les différentes solutions pour obtenir un prêt sans apport
Obtenir un prêt immobilier sans apport demande d’avoir un dossier solide. Il concerne des profils spécifiques d’emprunteurs.
Qui peut souscrire un crédit sans apport ?
Certains profils particuliers justifient plus facilement le fait de ne pas avoir d’apport personnel :
- les jeunes actifs qui n’ont pas encore pu se constituer une épargne ;
- les primo-accédants qui bénéficient souvent de prêts aidés qui leur permettent ainsi de conserver leur épargne ;
- les personnes effectuant un investissement locatif, car les loyers sont censés couvrir tout ou partie des mensualités.
Pour autant, ces emprunteurs devront avoir un emploi stable, un taux d’endettement raisonnable (en dessous de 35 %) et un reste à vivre suffisant (ce qui sous-entend des revenus confortables).
Présenter un dossier solide pour bénéficier d’un prêt sans apport
Pour obtenir un crédit immobilier sans apport, il faut présenter un dossier solide et complet. N’envisagez cette possibilité que si vous avez une situation professionnelle garantissant des revenus réguliers et suffisants, une gestion financière saine et une bonne capacité d’épargne.
Votre dossier devra comporter notamment :
- le dernier avis d’imposition ;
- le contrat de travail ;
- les derniers bulletins de salaire ;
- les relevés de compte bancaire.
La bonne solution pour négocier un prêt sans apport est de confier son projet à un courtier. Ce professionnel saura vous accompagner et défendre votre dossier auprès des établissements de crédit.
